Krótkoterminowy najem mieszkań, dzięki platformom takim jak Airbnb, stał się powszechnym zjawiskiem w popularnych miejscowościach turystycznych, w tym także w Warszawie.
Choć pandemia COVID-19 spowodowała istotny spadek liczby mieszkań udostępnianych na cele turystyczne, powróciła już na ścieżkę intensywnego wzrostu w całej Unii Europejskiej. Czynniki wpływające na rentowność najmu krótkoterminowego – m.in. liczba turystów, stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości czy przepisy podatkowe – zwiastują dalszy rozwój tego sektora w Warszawie.
Wpływ najmu krótkoterminowego na rozwój Warszawy i poziom życia mieszkańców jest problemem wielowymiarowym, wymagającym dogłębnych badań.
Z jednej strony, najem krótkoterminowy poszerza ofertę noclegów dla odwiedzających stolicę, zaspokajając potrzeby mniej zagospodarowane przez tradycyjne hotele (np. dostęp do kuchni, więcej przestrzeni).
Airbnb i podobne platformy kładły duży nacisk na promowanie „home-sharingu” i „ekonomii współdzielenia”, polegającej na wynajmie pojedynczego pokoju lub okazjonalnie całego mieszkania.
Tego typu usługi mają różne pozytywne efekty, takie jak włączanie w turystykę nowych obszarów miejskich oraz umożliwianie dodatkowych zarobków mieszkańcom.
Z drugiej strony, przykłady płynące ze światowych destynacji turystycznych, takich jak Barcelona czy Lizbona, pokazują również negatywne aspekty nadmiernego wzrostu tego zjawiska.
Całoroczne przeznaczenie lokali na wynajem dla turystów zmniejsza dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców i przyczynia się do procesów gentryfikacyjnych; z kolei niekontrolowana „turystyfikacja” jest związana ze spadkiem komfortu życia mieszkańców i zanikiem tkanki miejskiej.
Zespół DELab UW: dr Kristóf Gyódi, dr Wojciech Hardy oraz dr Joanna Mazur, na zlecenie Urzędu M. St. Warszawy, przeprowadził badania na temat charakterystyki rynku najmu krótkoterminowego w Warszawie.
Celem raportu jest przedstawienie kluczowych cech rynku, oszacowanie jaka część zasobów mieszkalnych jest objęta najmem krótkoterminowym oraz podsumowanie wniosków z regulacji wprowadzonych w różnych europejskich miastach.
Badanie empiryczne opiera się głównie na bazie danych przygotowanych przez firmę AirDNA, która zbiera dane na poziomie indywidualnych ofert na platformach Airbnb oraz VRBO.
Na podstawie tych danych zespół badawczy przeprowadził szczegółową analizę empiryczną, przedstawiając dynamikę zmian w podaży, koncentrację przestrzenną, profesjonalizację rynku oraz przychody.
Aby uzyskać szerszy pogląd, podjęto się oszacowania rzeczywistego rozmiaru rynku, dodatkowo zbierając dane dotyczące apartamentów udostępnianych na Booking.com.
Zidentyfikowane zostały również dzielnice z największym potencjałem do dalszego wzrostu na podstawie potencjalnych zarobków uzyskanych z najmu krótkoterminowego oraz długoterminowego.
Liczba ofert wystawionych na Airbnb i VRBO w Warszawie wynosiła w lutym 2024 roku 9631, z czego 86% to całe mieszkania.
Poziom profesjonalizacji jest bardzo wysoki: 74% ofert należy do podmiotów zarządzających co najmniej 4 ofertami, a 91% ofert to usługi, które nie należą do „ekonomii współdzielenia”. Poziom koncentracji dobrze ilustruje fakt, że 5% profili odpowiadało za 51% aktywnych ofert oraz 73% przychodów w 2023 roku. Oferty są silnie skoncentrowane również przestrzennie: 75% znajduje się w promieniu 5 km od stacji metra Centrum.
Udział całych mieszkań wystawionych na Airbnb i VRBO wynosi ok. 0,7% zasobów mieszkalnych w Warszawie; w Śródmieściu udział ten wynosi ok. 3,5%.
Udział ten ma trend wzrostowy, gdyż podaż na Airbnb i VRBO dynamicznie rośnie: roczny wzrost osiągnął ponad 35% w 2023 roku.
Dodatkowo zidentyfikowaliśmy kilka tysięcy (4400) apartamentów na Booking.com, które nie były wystawione na Airbnb ani VRBO, co oznacza, że faktyczny rozmiar rynku przewyższa nasze wyniki oparte na tych platformach. Potencjalne zarobki znacznie przewyższają przychody z najmu długoterminowego w dzielnicach centralnych lub dobrze skomunikowanych (Śródmieście, Wola, Ochota, Praga Północ), co stanowi bodziec do dalszego wzrostu podaży w tych dzielnicach.
Doświadczenie regulacyjne z innych miast wskazuje, że regulacja może efektywnie wpływać na rozwój rynku najmu krótkoterminowego, a skuteczniejsze środki na osiągnięcie celu to metody proste i możliwe do egzekwowania, np. obowiązek pozyskania licencji.
W Unii Europejskiej przyjęto rozporządzenie dotyczące gromadzenia danych na temat najmu krótkoterminowego: ten akt prawny formułuje warunki przekazywania danych przez platformy organom państwowym. Unijne rozporządzenie stanowi szansę dla Warszawy na stworzenie rejestru mieszkań objętych najmem krótkoterminowym oraz dostępu do danych z platform cyfrowych, co umożliwi przygotowywanie bardziej precyzyjnych analiz i monitorowanie wpływu na rynek mieszkaniowy.
Raport jest dostępny tutaj
