Łukasz Nawaro, analityk DELab UW
Niedawno deweloperzy notowani na giełdzie zaraportowali czternastoprocentowy spadek sprzedaży w czwartym kwartale 2021 roku, w porównaniu do trzeciego kwartału. W normalnych warunkach nie zainteresowałoby to nikogo, poza garstką giełdowych nerdów. Teraz jednak dziennikarze ruszyli do pisania wniosków. Z tym, że są one sprzeczne: bańka pękła czy jednak ceny będą rosnąć?
Spadek sprzedaży może wynikać z różnych czynników: spadku popytu, spadku podaży lub kombinacji tych wydarzeń. Niestety, autorzy obu artykułów nie zadali sobie trudu, aby sprawdzić rzeczywistość, a przynajmniej – większego trudu niż złożenie połowy artykułu z cytatów osoby interpretującej mało wartościowe, długoterminowe kontrakty IRS jako coś bliskiego objawionej prawdy, bez wspomnienia o wysokiej niepewności i ryzyku (już dziś przewidywania dotyczące sytuacji do końca dekady okazały się niezgodne z rzeczywistością). Algorytmy rekomendujące oraz logika dzielenia się informacjami w social media i komunikatorach zmuszają do publikowania jak najszybciej, nawet kosztem jakości.
Dwa lata temu sprawdziłem oferty Airbnb trafiające na rynek najmu długoterminowego. Zgodnie z tymi danymi, w raportach AMRON-SARFiN ceny najmu spadły, jednak dotyczyło to najmu i strony podażowej (było jasne, że strona popytowa szybko się nie odbuduje; spadek cen nastąpił mimo długotrwałego ignorowania rzeczywistości przez NBP i większość RPP). Przyjrzyjmy się temu, jak wygląda strona popytowa transakcji kupna/sprzedaży. Najwcześniejsze sygnały o rynku mieszkaniowym ma Google – nawet zanim strony z ogłoszeniami zauważą zmiany trafficu lub agenci mieszkaniowi odnotują wzrost/spadek liczby klientów, najpierw gdzieś trzeba ich wyszukać. Sprawdźmy więc, jak kształtowała się popularność niektórych wyszukiwań na przestrzeni ostatnich pięciu lat w Google Trends. Ponieważ wyszukiwania wykazują wysoką sezonowość, czyli np. kredyty są wyszukiwane najczęściej na początku stycznia (postanowienie noworoczne o kupnie mieszkania?), przedstawiona zostanie 52-tygodniowa średnia. Każde z zapytań ma osobną skalę, w której maksymalna wartość dla pojedynczego tygodnia to 100.
Zapytania związane z kredytem hipotecznym stają się coraz mniej popularne od co najmniej połowy roku 2021. „Notariusz” zaczął być coraz rzadziej wyszukiwany dokładnie w momencie pierwszego podniesienia stóp procentowych. Od niedawna odwrócił się też trend wyszukiwania frazy „mieszkania na sprzedaż”. Wydarzyło się to po powrocie do długoterminowego trendu, zaburzonego okresem marzec/kwiecień 2020 roku. W większym stopniu widoczne jest to dla Łodzi i Krakowa niż Warszawy. Dalsze tygodnie potwierdzą lub zaprzeczą, czy jest to stały, czy tymczasowy trend. Jednocześnie, domy na sprzedaż cieszą się niesłabnącą popularnością. Zainteresowanie użytkowników wyszukiwarki mieszkaniami deweloperskimi jest jednak coraz mniejsze i nie zmienił tego covidowy boom nieruchomościowy – poziom jest wyraźnie niższy niż wynikający z danych z 12 miesięcy przed początkiem 2020 roku. Nie wygląda ono na mocno skorelowane z innymi zapytaniami w temacie nieruchomości.
Żadne dane wyprzedzające nie wyjaśniają jednak wszystkiego. Nawet jeśli niedawny boom zgadza się z danymi z Google Trends, dane są spójne z USA, a posiadacze bardziej dokładnych danych wychodzą z rynku. W szczególności, frazy te pozwalają nam z dużą dokładnością zmierzyć zainteresowanie FTHB (first-time home buyers, osób kupujących mieszkanie/dom po raz pierwszy) nieruchomościami, ale inwestorzy, przede wszystkim ci specjalizujący się w sektorze, nie będą wyszukiwać notariuszy (ani tego, kim jest notariusz). Limit działalności inwestorów na rynku to 100% i może być dowolnie blisko tej liczby: w Bay Roberts (Kanada) inwestorzy kupili ponad 92% nieruchomości na rynku pierwotnym. Wymiana, w której jedni spekulanci kupują od drugich, może trwać latami. Oczywiście, jest wiele innych czynników, takich jak wysokość stóp procentowych, o których specjaliści (nawet niezależni od finansowania przez grupy interesu!) niewątpliwie już pisali. Rynek jest niestabilny przez wyjątkowo małą podaż, co również stanowi światowy trend. Dlatego też nie będę przewidywać wzrostów lub spadków cen, ani ich docelowego poziomu – szczególnie że wartości nominalne zależą od słabo przewidywalnej polityki monetarnej, ale moja kryształowa kula nie widzi stabilizacji. Kupujący obawiają się, że „jeśli teraz nie kupią, to nie kupią nigdy”. Ostatecznie ta grupa kupujących wyczerpie się, i wyraźnie zaktywizowani (przynajmniej na dokładniej mierzonym rynku amerykańskim) inwestorzy – w tym niedoświadczeni TikTokowi – zaczną panikować, że „jeśli nie sprzedadzą po tych cenach teraz, to nie sprzedadzą po tych cenach nigdy”.
